土地复垦质量评估报告一
近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。
一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20卖给了本村村民，80卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；
2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；
3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；
4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的'主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。
二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：
1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。
2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。
3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。
三、对此类案件的处理情况及原因分析我院自20__年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止20__年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：
1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。
2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。
3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。
4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。
5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。
土地复垦质量评估报告二
xx省xx县拥有“中国红豆杉之乡”的称号。20xx年开春，xx县xx镇农民xx承包土地准备种植红豆杉，但资金问题成了他的“拦路虎”，当他获知农信社可办理农村土地承包经营权抵押贷款业务后，当即以承包180亩土地作为抵押向农信社提出了借款申请，当地农信社经调查核实后，及时给他发放了40万元贷款，成为镇里最大的红豆杉种植户。得到贷款的他，感慨地说：“农信社对农民想得真周到，使农民手中的‘死资产’变成‘活资金’，我一定要好好利用这笔资金，搞好生产，及时还款。”他对用贷款种起来的红豆杉苗管护良好，现在长势非常喜人，两年后即可获得丰收，预计可获利54万元。
农村土地承包经营权也能抵押办理贷款？这个新生事物在当地不少农民引起震动和反响，甚至有些人士称之为推动“第三次土地革命”的助推器，但这只不过是xx省三明市农信社开办农村土地承包经营权抵押业务的一个缩影。自20xx年初试行以来，经过实践证明，该项业务较好适应了农村土地规模经营的需求，有效满足了当前农业产业化发展的实际，具有较高的实践价值和广阔的推广空间。
新的农村经济催生新的“土地革命”
农民流转土地的愿望强烈。现在，随着农村城镇化进程的加快和进城务工农民的增多，不少农民对土地的依赖度明显减弱，农村土地出现一定程度的抛荒现象，很多农民都产生了流转土地的愿望。以辖内xx县为例，近几年来，劳动力转向非农业累计达2.5万人，占农村总劳动力的50%以上，其中出国劳务经商人员约九千多人。农村土地流转加快趋势明显，据统计，20xx年，全县就有3196户农民进行了土地流转，占全县农户总数的15%，土地流转面积达2.26万亩，占全县耕地总面积的13.96%。
农村产业化经营的资金需求强烈。随着农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的出台，农民将通过依法方式取得农村土地经营权，并可以对土地进行规模化开发，形成集约化管理和产业化经营。加上近年来国家出台了系列强农惠农政策，持续加大对“三农”投入与对农民财政补贴力度，农民从事农业生产的积极性不断提高，对土地资金的需求更加强烈。以辖内xx县为例，规模集中流转的土地主要用于培育红豆杉、烟叶、粮食、薯类、绿色蔬菜等五大生产基地，基地建设每年对资金需求达5000万元以上。
农村土地承包经营权抵押应运而生。20xx年初，为能进一步促进农业产业化发展、提高土地利用率、促进农民增收和扭转土地抛荒现象，满足农户规模化经营的资金需求，三明市农信社顺势探索开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。辖内xx县联社出台了《xx县农村土地经营权抵押信贷业务试点办法》，率先开展了农村土地承包经营权抵押业务试点，有效地解决了农村融资担保难的问题。至20xx年7月末，全市农信社累计发放此项贷款318.38万元，贷款余额138.48万元。
建立起适应农村经济发展的运作模式
确贷款对象和条件。从事种养业的农户且持有符合以下条件的农村土地经营权，方可申请此类贷款：具备持续生产能力的果场、茶园、养殖场、农业种植基地及其他符合抵押条件的农村土地经营权；土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料（如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同）；土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；经营土地没有改变农业用途。
抵押价值评估与登记。在农村土地经营权价值评估中介机构成立前，由贷款人对土地经营权抵押价值进行评估。评估一般原则为土地经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+土地上种养物价值。农村土地经营权价值评估中介机构成立后，由该中介机构对土地经营权抵押价值进行评估。办理抵押登记时，若土地经营权属当地村委会的，经村民代表表决同意后，由村委会出具同意抵押书面意见，若土地经营权属农户个人的，由农户在村委会同意抵押书面意见书上签字确认。而后凭抵押登记申请书、双方签订的抵押合同和相关材料向县农业局申请办理抵押登记，并向乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案。
风险防范措施。把好贷款用途关，借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；同时，合理确定贷款金额与期限。此项贷款金额一般不超过土地承包经营权抵押评估价值的70%，贷款期限按承包期限和生产周期确定。
政府政策支持。县级政府出台《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转。
扎扎实实的成效让农民得到“真金白银”
适应了农民以土地进行融资的需求。随着改革的深入和经济发展，农村经济发展出现了一些显著变化，农村劳动力人口转移，大量农民从事非农产业，土地不再仅仅被视为生存的手段。农民希望将土地承包经营权视作一种生产要素以进入市场进行融资，从而转化为生产资金，以满足不断增长的农业生产资金需求。自20xx年开展试点来，xx联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式累放此项贷款308.38万元，为当地规模种养农户及时提供了资金支持。
切实有效保护了农村土地。近几年来，农村劳动力人口大量转移，甚至一些农户举家搬入城市，出现了人少地多土地抛荒现象。现在，许多农村将大量土地集中起来对外承包。由于农村土地规模承包后，生产成本投入大，承包户资金缺口较大，对融资要求迫切，通过开展土地承包经营权抵押贷款，可以支持其开展规模生产，从而方便土地集中使用，也有效保护了土地。自20xx年开展此项业务试点来，辖内xx联社涉及流转土地4162亩，共有320亩抛荒地得到了复耕。
提高土地流转和使用效率。通过土地规模流转后，
土地集约和规模开发，农业基础设施建设可进一步加强，更好促进科技成果转化运用，提高农产品附加值，促进生产要素更加合理配置，使土地变成高标准、高科技含量的农场，有效提高土地产出率和农产品的商品率。同时有利于增加对土地的投入，使土地生产效率大幅提高。
加快农业产业化发展步伐。通过推行农村土地承包经营权抵押贷款新业务，为当地特色产业及时注入资金支持，促进经营户发展上规模、上档次。伴随着产业化的加速发展，土地流转市场进一步活跃，使当地农村步入产业化发展与土地流转良性循环的轨道。如在xx县农信社信贷资金的倾力支持下,目前该县已发展成为种植红豆杉3.5万亩，药材3万亩，林竹7万亩，烟草2.75万亩，木薯0.8万亩的农业产业化体系。
政策障碍和市场狭窄等仍不容忽视
价值评估不够规范。由于目前全市尚无专门的土地经营权价值评估机构和专业资质评估人员，缺乏一个相对独立的评估价值作参照，仅凭贷款人以土地租金及地上种养物的价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，评估程序不符常规。
缺乏土地流转要素市场。从目前贷款试点情况看，县政府虽制定了农村土地经营权抵押贷款管理办法，但尚无成立土地流转要素市场，一旦经营户出现贷款违约，将使农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以变现，一定程度上影响了此项业务的推广步伐。
贷款风险难以掌控。因农业属于弱势产业，抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。若承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，进而影响土地流转价值。这些因素贷款人难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大。
逐步建立和完善土地经营权抵押运行机制
规范农村土地经营权价值评估。建议政府出台专门针对农村土地经营权价值评估的管理办法，引入相对独立的第三方对农村土地经营权抵押价值进行评估。同时，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理体系。
迅速建立土地流转要素市场。建议当地政府切实履行好以下职责：真正落实农村土地承包经营权证的发放及变更工作；按照农业部制订《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，积极引导流转双方签订书面合同，作为流转的唯一权属证明资料，为此项信贷业务的开展奠定良好基础；出台有关土地经营权流转及抵押处置的有关规定，建立土地经营权产生争议的仲裁机制，消除金融机构的法律风险顾虑。
及时建立风险防范机制。加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。农业信贷担保机构在组建形式上，可采取由政府出资成立“农业担保基金”，同时业主交纳一定数量的风险保证金，委托中小企业信用担保机构管理并开展农业担保业务。同时要鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，由于农业保险收费低、风险大，政府应当对农业保险的亏损进行适当的补偿；农信社积极探索多种担保方式，对额度较大的此类贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。
土地复垦质量评估报告三
摘要：分析了土地整理项目选址应注重的若干问题,明确指出了确定项目区地址时应考察和调查研究的具体问题及其如何进行界线的划定,并对项目区可行性研究进行了探讨。
关键词：土地整理项目;选址立项;可行性研究
近年来,全国实施了不少土地整理项目,取得了明显的成绩,但由于土地开发整理规划存在规划时间短、技术力量薄弱等原因,造成规划的科学性、合理性、全面性等方面不够理想,特别是规划项目安排上存在着时期安排不当及其可行性和可操作性不强等问题[1]。本文主要针对土地整理项目的选址及其可行性进行探讨。
1.土地整理的概念和内涵
土地整理是指在一定的区域内,依据土地利用总体规划或城市规划所确定的目标和用途,采取行政的、经济的、法律的、工程技术等方面的手段,对土地利用现状进行调整、改造、综合治理,以提高土地利用率和产出率,改善生产、生活条件和生态环境的过程。其内涵可包括以下几个方面:一是土地整理本质是不断提高土地资源的经济供给能力;二是土地整理强调利用与保护的相互结合;三是土地整理追求生态、经济、社会三效益的协调统一;四是土地整理表现为一个持续的动态发展过程[2]。
2.土地整理工作中存在的主要问题
目前,在土地整理工作中还存在不少问题,一是有关政府领导和部门或群众在土地整理上认识不完全一致;二是有关土地整理项目申报、选址、立项等相关人员对土地整理的目的认识不够全面;三是有关土地整理项目可行性调查研究工作做得不够扎实。
3.土地整理项目选址应注意的问题
3.1土地整理的要求和原则
土地整理选址立项所选项目区应满足的要求:一是项目区土壤和地形适宜于作物生长发育,适宜于田间机械作业,适宜于灌排工程布设,适宜于防风固沙;二是项目区及周边地区能逐步将25°以上的陡坡地退耕还林、还草,20°以下的坡耕地应因地制宜实现梯田化或退耕;三是能充分应用生物、工程与农艺等方面的科学技术;四是能与农业经营机制完善联系起来,逐步做到土地适度规模经营;五是村庄整理要考虑适应城镇化的发展和农村现代化及建设社会主义新农村的需要[2-3]。
土地整理项目整个实施过程必须遵守各项基本原则:一是以农地整理为主原则;二是集中连片,具有一定规模,有利于集约利用土地的原则;三是具有较好的资源和基础设施条件的原则;四是能发挥社会、经济、生态综合效益,确保土地资源可持续利用的原则;五是公众参与积极性高,可与相关部门相协调的原则;六是示范项目要具有典型性、特色性、代表性,可与建设“小康村”、建设“社会主义新农村”等示范村相结合的原则。
3.2土地整理的其他相关问题
目前,土地整理过程中需要高度重视的相关问题主要有:一是土地整理与耕地总量动态平衡及生态保护问题;二是土地整理与农村城镇化问题(农村村民向中心村、镇集中);三是土地整理和建设社会主义新农村长远发展的问题;四是土地整理与经济增长方式的转变问题;五是土地整理与家庭联产承包制的完善问题;六是土地整理与土地权属管理问题。
3.3土地整理项目区范围界限的划定
土地整理项目选址时应认真考察和调查研究以下具体问题:一是具有较好的水利资源,能否解决项目区灌溉排水问题;二是项目区的干部群众是否积极性高,公众参与、出工投劳、共同投资的意愿是否强;三是否符合当地土地利用总体规划和土地开发整理规划,能否与村镇规划及有关部门相关规划协调一致;四是按照整理潜力大小、综合效益好坏、实施难易程度等因素,全盘考虑选定项目地址,成熟一个上一个。应首先根据土地整理的要求、原则和相关问题及选址时要考虑的具体问题,初步确定土地整理项目地址,然后根据该项目所在地址及周边有关具体情况等,最后确定土地整理项目区的范围界线,可以根据具体情况采取以下不同的划定方法:一是以村、乡(镇)等行政(土地)界线为界;二是以流域界线(分水岭)为界;三是以现有基础设施工程(路、沟、渠等骨干工程)的中心线或边线为界;四是以人工建筑(房屋、围墙、堤坝、桥涵等建筑物、构筑物)的边缘为界;五是以天然障碍(河流、塘库、林带等障碍物)的边沿为界;六是以地形特征(山脚线、山谷线、山脊线、陡坎线等地貌线)为界;七是以满足特殊(地块)要求的界线为界;八是以若干种方法(含上述方法或其他方法)划定的界线为界[4]。
4.土地整理项目可行性调查研究分析
4.1规划方案的拟订与可行性分析
土地整理项目可行性研究(报告)中,拟订好项目的规划方案及作好可行性分析是一项最主要和最重要的工作,直接关系整个可行性研究(报告)是否科学合理、操作是否可行,并对后续工作有着深刻的指导意义。规划方案的拟订与可行性分析要注意以下方面[1]:一是一定要与项目(区)概况及特点紧密联系;二是一定要与项目(区)的资源和潜力调查分析紧密结合;三是一定要与项目区及周边地带的主干工程和主要基础设施及项目所在行政区有关部门对其计划安排互相协调;四是一定要与公众参与的意见互相统一;五是一定要注重合理布置田间沟、渠、路、林和村主干工程总体布局方案;六是一定要注重科学划分整个项目区和确定田块大小及土地平整单元;七是一定要做出2种(以上)方案的比较;八是一定要进行投资规模和综合效益的比较。
4.2项目投资规模和效益分析
土地整理项目的投资规模和效益分析是土地整理项目可行性研究(报告)中的一项重要内容。项目规模(项目区总面积)是投资规模的依据,但不能以项目规模大小来定投资规模的大小,投资规模的大小应以项目区的农用地(耕地)整理和村庄整理的面积的大小作为主要依据,投资规模估算应以骨干工程(含土地平整)数量和农民住房拆迁为主要内容,投资规模估算的文件依据和采用的定额应综合考虑国土资源部和省国土资源厅及水利厅等部门的有关文件和标准,主要材料的估算和人工费用的计算应以通用价和当地市场调查价格相结合的方法,效益分析要注意综合效益的分析,各项目对社会、生态、经济三效益的作用,应根据项目特征,突出主次不一样,社会效益应突出是否体现满足农民愿望和当地的需要以及示范和带动等作用;生态效益应从项目建设对环境的有利和不利影响上进行分析;经济效益主要考虑新增农用地(耕地)面积、改造(改良)原有土地和其他方面调整的新增收入。效益计算应按当地市场预测实事求是地进行概算,可采用静态或动态的分析方法估算投资回收期[4]。
5.参考文献
[1] 郧文聚.土地开发整理项目可行性研究与评估[M].北京:中国人事出版社,20xx.
[2] 高向军.土地整理理论与实践[M].北京:地质出版社,20xx.
[3] 范树印.土地整理工程设计[M].北京:中国人事出版社,20xx.
[4] 徐雪林.土地开发整理项目实施管理[M].北京:中国人事出版社,20xx.
土地复垦质量评估报告四
xx县20xx年度土地变更调查与遥感监测工作从20xx年xx月23日开始至20xx年1月5日结束，历时六周。基本上查清xx县20xx年度各类土地利用变化情况、耕地增减情况、建设用地增减情况，同时依据外业调查的土地利用变化信息，对二次调查农村土地调查数据库进行了更新。
本次变更调查工作由地籍科牵头，地类确认由县局监察队负责，规划科、耕保科负责基本农田上图。由各科室联动，分工明确，各负其责，并且经过了以上各科室集体会审确定完成的。
20xx年度土地利用变更调查的完成，是保持土地调查成果现势性的重要途径，也是土地调查成果为国土资源管理及经济社会发展提供基础支撑的具体要求。
一、年末各地类规模和本年度地类变化情况
经调查，至20xx年12月31日止，xx县20xx年度土地总面积为2606350.5公顷。其中耕地面积为481281.3公顷，园地面积为4069.8公顷，林地面积为58991.85公顷，草地面积为5213.4公顷，城镇村及工矿用地154606.65公顷，交通运输用地40332.15公顷，水域及水利设施用地面积为183xx32.95公顷，其他土地30722.4公顷。
从地类变化情况看，耕地减少891.75公顷，增加1084.95公顷，净增加193.2公顷；园地净减少15公顷；林地减少93.15公顷，增加3.45公顷，净减少89.7公顷；草地净减少21.45公顷；城镇村及工矿用地减少158.55公顷，增加1424.4公顷，净增加1265.85公顷；交通运输用地减少45.9公顷，增加48.3公顷，净增加2.4公顷，水域及水利设施用地减少1488.6公顷，增加0.15公顷，净减少1488.45公顷，其他土地减少51.75公顷，增加204.9公顷，净增加153.15公顷。从以上地类变化分析，耕地总量呈递增趋势，建设用地呈逐年增加趋势。
二、耕地数量增减变化情况及分析
1、耕地减少去向分析
（1）建设用地占用耕地状况，新增建设用地占用耕地748.8公顷，占用土地全部为建设预留地及一般农用地，不占用基本农田，本年度批准本年度建设的面积为696.3公顷，本年度未批先建的面积为52.5公顷。以上建设占用耕地当中，属合法用地分别为省、市、县重点项目及基础设施建设项目，包括直属山水水泥项目、润峰科技项目等。属违法用地的大部分为部分小型镇、村办企业、农村居民点占用。
（2）农业结构调整占用耕地状况。通过农业结构调整变为畜禽饲养地108.9公顷，主要原因是农村居民为适应当前经济发展需要，满足市场需求，及时调整产业结构，大力发展养殖种植业，提高土地的产出效益，争取增加纯收入，应大力扶持，科学引导。
（3）农村道路占用部分耕地的状况。为改善农村居民出行困难的状况，按照国家村村通公路的要求，经我县人民政府批准，在充分考虑耕地占补平衡的情况下，我县今年建设了部分农村道路，极大的改善了农村居民出行难的状况，完全符合国家“三农”政策。
2、耕地增加来源分析
今年耕地增加来源主要是塌陷地复垦、整治挖潜项目复垦旧村址及一些农民自主整理、复垦增加耕地。xx县的土地利用情况比较好，目前全县还有部分未利用地等可整理、复垦的耕地后备资源，如一部分土地复垦、开发项目已竣工验收。因此耕地的保有量有很大的提高。
3、园地数量增减变化情况及分析
园地今年净减少15公顷，主要是农村道路建设及设施用地占用。
4、林地数量增减变化情况及分析
林地今年净减少93.15公顷，主要是城镇村及工矿用地、设施农用地占用。
三、建设用地增减变化情况及分析
（一）建设用地扩展规模分析
我县本年度城镇村及工矿用地增加1266.3公顷，其中建制镇增加421.95公顷，村庄增加843.75公顷（包含厂矿企业），采矿用地0.6公顷。从建设用地增长规模来看，合法新增建设用地814.8公顷。违法新增建设用地面积815.7公顷，主要是一些小型镇村办企业为了发展未批先建。
（二）建设用地变为其它地类的分析
四、耕地总量平衡、占补平衡及年度计划执行情况分析
我县今年共减少耕地891.75公顷，其中合法新增建设用地占用耕地696.3公顷。违法新增建设用地占用耕地52.5公顷，但是通过土地复垦增加耕地1084.95公顷，净增加193.2公顷。因此，对今年需占用耕地的建设项目，我县根据有关土地管理法律法规的要求，严格实行“占一补一”的用地原则。建设占用耕地的一律开垦同等数量和质量的耕地，以求数量及质量的平衡，从而基本保证我县耕地的占补平衡，确保耕地总量动态平衡，以至我县耕地保有量高于《土地利用总体规划》对耕地保有量的要求。
四、存在的问题
1、本次遥感监测图斑中有24个图斑虽在我县工作界线内，但行政界线及权属不属于我县，属于我县境外图斑，因各个图斑的情况不同，内业数据变更也不同，具体情况如下：
本次遥感监测图斑中的63#、72#、84#图斑21.4公顷，虽然在我县工作界线内，但行政区域及权属为江苏省沛县；298号图斑至316号图斑共19个图斑256公顷，权属为江苏省铜山县；201号图斑xx.2公顷权属为济宁市任城区；216号图斑3.9公顷，权属为枣庄市薛城区。由于历史遗留原因，我县无法进行外业核查，只能从影像图上判别，影像图上有明显建筑物的我们内业数据进行变更，没有明显建筑物，我们因无法识别，没有进行内业数据变更。爱说啦
2、农村居民建房不愿在老宅基地上改建，而是从新选择宅基地，原宅基地又不整理，且受政策的影响，对农村村民建房的限制大幅下降，掀起了新的农村宅基地改建、扩建热，造成了土地资源的浪费，土地利用率下降。
3、基础设施建设存在先用后批或用不批的现象，严重削弱了土地管理法的权威，阻碍了土地管理部门的依法行政。
五、措施与建议
1、进一步贯彻、落实《土地利用总体规划》，加大耕地保护力度，严格实行用途管理制度，落实拆除零星村，建设中心村的规划修编指导原则，使“退基还耕”的措施落实到位。
2、加大土地管理法律、法规的宣传，加强土地执法手段，改革土地管理体制，从源头上、根本上杜绝土地重大违法案件的发生。
3、进一步加强土地集约节约利用，盘活存量，改善低数，使项目建设尽量少占耕地，甚至不占耕地。
4、认真贯彻、落实有关文件精神，搞好城乡建设用地增减挂钩，以及土地开发复垦和整理工作，在城乡建设用地合理使用的基础上加大耕地保有量。
5、切实加强基本农田保护工作，认真落实贯彻从基本农田保护条例，完善基本农田保护制度，严格执行基本农田“环境”的要求，使基本农田的保有量稳中有升。
